这两天关注长三角乡村存量资产盘活的民宿运营商与文旅投资机构，不少都在盯着宣城市公共资源交易中心的一则动态。根据公开信息，宣州沈村南漪湖综合体项目（一期）FEPCO的招标文件预公示，公示期限设定为2026年10月23日至2026年10月26日。眼下正逢预公示窗口临近收尾的节点，很多团队在内部讨论时最容易犯的错误，就是误把“预公示”当成“已经定标”甚至“已经开标”。
在正式进入招投标流程之前，今晚到次日意向方到底该抓紧核对哪些关键条款？项目背后的出资、建设与运营责任到底如何拆解？我们梳理了一份务实的复核提醒。
阶段性质首要明确：预公示不是开标
必须向所有文旅从业者明确一个行业常识：预公示仅仅是招标文件的提前征求意见阶段，绝不等于正式招标启动，更不代表项目已经产生中标人。
官方设立预公示周期的目的，是让潜在投标人与市场主体审查招标文件条款是否具备合理性、公平性与合规性。如果市场主体对公示内容存在异议，必须在公示期内以书面形式提出。随着10月26日截止时限到来，该项目接下来可能直接进入正式招标公告挂网环节，也可能根据收集到的反馈进行调整修改后重新发布，具体以官方公共资源交易系统的实时更新为准。
在这个转换窗口，意向方切忌盲目跑马圈地，更不能对外编造未经证实的“中标结果”或“内定运营”传闻。
核心条款再穿透：不仅是盖民宿，还要捆绑真金白银
根据官方公示文件，该项目拟招标预算金额为1200万元，属于典型的全链条FEPCO模式，也就是涵盖融资投资、工程设计、物资采购、施工总承包以及后期运营全生命周期。
项目基本盘分为两个地块层次：
- 存量建设用地：利用原胡村小学存量用地建设集湖光风景、农渔产业观光于一体的旅游综合体，用地面积约4.59亩，规划建设民宿综合体与独立咖啡馆，总建筑面积约1600平方米。
- 周边生态用地：利用周边林地约8亩，要求在不改变土地现状的前提下整理草灌木，设置林下露营场地、户外拓展场地与停车场等非永久设施。
对于真正做民宿运营的机构来说，最硬核的考验往往不在于画效果图，而在于前期投资与履约承诺。项目公示条款明确规定：
- 中标通知书发出后10日内，中标单位须与招标人（宣城市振宣文化旅游投资有限公司）成立合资公司共同运营；
- 中标人出资比例不高于30%；
- 注册资本金要求中标单位与招标人在取得营业执照后10日内完成全额现金实缴。
这意味着，意向运营方或联合体必须具备极强的现金流调度能力，不能寄希望于以纯管理输出、轻资产挂牌或无形资产评估作价来充抵这笔出资。10日内全额现金实缴的硬指标，直接筛选掉了绝大多数没有真金白银储备的轻资产团队。
意向团队今晚至次日动作清单
在预公示向正式招标转轨的关键夜，建议意向参与方拉齐内部法务、造价与运营团队，对照下表逐一核实自查：
| 动作维度 | 核心执行事项 | 注意事项与风控点 |
| :— | :— | :— |
| 文件存证 | 完整截图公示页面，下载留存PDF版预公示招标文件。 | 留存交易系统快照，记录发布时间戳与附件哈希信息。 |
| 异议窗口 | 若对资质门槛、出资约束有合理诉求，核对是否在26日时限内递交书面材料。 | 异议接收单位为项目说明中所列建设投资单位或交易代理公司。 |
| 模式算账 | 测算1200万元盘子下，不高于30%的合资公司实缴出资峰值与资金成本。 | 10日实缴周期极短，需提前备妥资信证明与股东会决议通道。 |
| 用地边界 | 厘清4.59亩小学存量用地与8亩非永久林地利用的审批手续界限。 | 涉及市政附属管径不超过1000毫米，林地严禁修建永久建筑。 |
| 动态跟踪 | 在日历中设置宣城公共资源网的每日巡检任务，紧盯“招标公告”栏目。 | 若原页面下架或出现答疑澄清，需以主管交易平台最新公告为准。 |
产业观察小结
老旧乡村小学、废弃校舍改造为乡村民宿或文旅微度假目的地，在长三角乡村振兴中并不少见。宣州沈村南漪湖项目的特点在于引入了规范的国有资本与社会资本合作机制，用清晰的工程总承包与运营一体化来倒逼项目落地交付。
但越是这类综合性项目，越考验运营方的合规耐心。预公示即将画上句号，接下来无论直接挂网招标还是补充答疑，意向方都应收拢精力，把重心放在联合体组建、资金实缴排期和正式标书编制预案上，静待正式招标公告的下发。
主要信息来源
- 宣城市公共资源交易中心：《宣州沈村南漪湖综合体项目（一期）FEPCO 招标文件预公示》（发布时间：2026-10-23，公示期至2026-10-26）。
- 附件清单：《1023宣州沈村南漪湖综合体项目（一期）FEPCO.pdf》（包含项目范围、出资实缴要求及规划规模详情）。
